TÍTULO FENECIDO POR “INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL” ACREDITA OCUPACIÓN PRECARIA.
Jurisprudencia destacada: Nikson Jesús Alejos Malaver
FUNDAMENTO.
4.4. Al analizar la recurrida, en control del derecho al debido proceso y a la debida motivación de las resoluciones judiciales, se aprecia que la recurrida ha justificado las premisas fácticas en que fundamenta su pronunciamiento (a. La empresa demandante ha acreditado su derecho a la restitución del bien objeto del desalojo con el contrato de compraventa del lote de terreno rústico de fecha 01 de junio de 2009, de fojas 10 a fojas 12, en el que los demandados son los compradores y la demandante la vendedora; b. En el referido contrato se estipuló en la cláusula quinta el acuerdo resolutorio del contrato ante el incumplimiento de pago de tres letras de cambio en forma consecutiva o alternada por parte de los demandados; c. La carta notarial del doce de diciembre de dos mil dieciséis, dirigida a la parte demandada, por la cual se le conmina en su condición de compradora del lote de terreno sub litis al pago del saldo del precio de venta de cuatro mil setecientos cuarenta y cuatro dólares americanos con cero centavos (US$ 4,744.00), otorgándole un plazo de quince (15) días, bajo apercibimiento de resolver el contrato ante su incumplimiento); así como las premisas jurídicas (artículos 1428, 1429 y 1430 del Código Civil, así como el fundamento 63 del Cuarto Pleno Casatorio Civil, que ha establecido el supuesto de posesión precaria en los casos de resolución contractual extrajudicial, dispuesta por los artículos 1429 y 1430 del Código Civil); gracias a lo cual ha llegado a la conclusión de que, ante el incumplimiento de pago de la parte demandada, el contrato de compraventa del lote sub litis ha sido resuelto en mérito a la cláusula resolutoria expresa, contenida en la cláusula quinta del citado contrato, por lo que se configura el supuesto de posesión precaria de los demandados, toda vez que el título que ostentaban para justificar su posesión ha fenecido, por lo que se estima la demanda de desalojo. Por último, la sentencia de vista impugnada ha absuelto los agravios del recurso de apelación y las alegaciones de la parte demandada, conforme se aprecia a partir del acápite 5.10 del quinto considerando de la recurrida.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
QUINTA SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL TRANSITORIA
CASACIÓN N.° 40801-2022- LIMA NORTE
TEMA: DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA
SUMILLA: En la presente controversia, de los actuados se advierte el derecho de la demandante a la restitución del bien y, habiéndose remitido la carta notarial a los demandados requiriéndoles el saldo del precio de venta —sin que estos hayan cumplido su prestación—, se ha producido la resolución del contrato de compraventa que tenía con los emplazados, con lo cual se ha configurado la ocupación precaria de estos, tanto más si los demandados no han acreditado tener título alguno vigente que legitime su posesión, lo que determina que la ocupación de los demandados se constituya en ocupación precaria.
PALABRAS CLAVE: desalojo por ocupación precaria, artículo 911 del Código Civil, Cuarto Pleno Casatorio
Lima, doce de septiembre de dos mil veinticuatro.-
LA QUINTA SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
- VISTA
La causa número cuarenta mil ochocientos uno guion dos mil veintidós, Lima Norte; en audiencia pública llevada a cabo en la fecha; y luego de verificada la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
- OBJETO DEL RECURSO DE CASACIÓN:
En el presente proceso sobre desalojo por ocupación precaria, la parte demandada, conformada por Jorge Christian Antón Huiman e Hilda Floriza Gonzáles Cayhualla, ha interpuesto recurso de casación, con fecha ocho de febrero de dos mil veintiuno, obrante de fojas doscientos sesenta y nueve a doscientos ochenta y cinco del expediente judicial principal1 , contra la sentencia de vista emitida por la Primera Sala Civil Permanente de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte, contenida en la resolución número dieciocho, del diecisiete de diciembre de dos mil veinte, obrante de fojas doscientos cuarenta y siete a doscientos cincuenta y cuatro, que revoca la sentencia apelada, contenida en la resolución número once, del diecisiete de julio de dos mil veinte, obrante de fojas ciento setenta y nueve a ciento ochenta y siete, que declaró infundada la demanda; y, reformándola, declara fundada la demanda.
- Causales por las que se ha declarado procedente el recurso de casación
Mediante auto calificatorio del recurso, de fecha ocho de septiembre de dos mil veintitrés, de fojas ciento veintiocho a ciento treinta y tres del cuaderno de casación formado por la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de esta Corte Suprema de Justicia, se declaró procedente el recurso de casación interpuesto por la parte demandada, conformada por Jorge Christian Antón Huiman e Hilda Floriza Gonzáles Cayhualla, respecto a las siguientes causales:
- Infracción normativa de los artículos 188°, 196° y 197° del Código Procesal Civil.
Al respecto, señala que, respecto a la infracción a la valoración de la prueba, el legislador ha optado por imponer al juez, en los términos que señala los artículos 188°, 196° y 197° del Código Procesal Civil, “Artículo 196.- Salvo disposición legal diferente, la carga de probar corresponde a quien afirma hechos que configuran su pretensión, o a quien los contradice alegando nuevos hechos”, este mandato significa que no le corresponde al juez probar, sino, la prueba la tiene que ofrecer las partes en conflicto y el juez valorará la calidad del medio probatorio y la certeza que contiene o no para formar convicción en el juez, y probados los hechos generan certeza y ello permite formando verdades con los que se va construyendo la decisión judicial amparando o desestimando lo pretendido, la resolución penal resulta ser contundente, pues la Sala Civil tenía la obligación de en atención a la finalidad de la prueba, valorar en forma conjunta y razonada todos los medios de prueba, dado que las pruebas en el proceso, sea cual fuere su naturaleza, están mezclados formando una secuencia integral, por lo que es responsabilidad del juzgador construir en base a los medios probatorios, los hechos que den origen al conflicto, por tanto, ninguna prueba deberá ser tomada en forma aislada, tampoco en forma exclusiva, sino en su conjunto, toda vez que si teniendo una visión integral de los medios probatorios se puede sacar conclusiones en busca de la verdad que es el fin del proceso. Todos los medios probatorios son valorados en forma conjunta, el juez (Sala Civil), utilizando su apreciación razonada. Sin embargo, podemos observar que el Ad quem no ha valorado los elementos probatorios para determinar la resolución del contrato, no ser propietarios, ni tener posesión de la empresa demandante, y que por tener una sanción penal por estafa sus accionistas, gerente general del actor respecto a su lote de terreno.
- b) Infracción normativa del artículo I del Título Preliminar del Código Procesal Civil e incisos 3) y 5) del artículo 139° de la Constitució n Política del Estado. Refiere que, respeto a la infracción al debido proceso, con fecha dieciocho de septiembre de dos mil diecinueve, se verificó la audiencia única a pesar de que el demandado Jorge Anton Huiman dedujo la excepción de falta de legitimidad para obrar del demandante porque no ha acreditado la titularidad, administración, posesión del predio y los recibos por falta de pago y el contrato no son prueba suficiente de la titularidad del predio, porque el bien materia de litis es una zona afectada para la construcción de la vía Canta Callao y corresponde su titularidad al Estado, y al no haber resuelto que el demandado pagó más del 50% de su precio y se declaró saneado el proceso, fijándose como puntos controvertidos determinar si las personas de Jorge Christian Antón Huiman y Hilda Floriza Gonzales Cayhualla ocupan el predio del lote 16 de la manzana B del Programa de Vivienda Villa Mercedes I de Carabayllo como ocupantes precarios. Conforme lo señala el artículo I del Título Preliminar del Código Procesal Civil: “Toda persona tiene derecho a la tutela jurisdiccional efectiva para el ejercicio o defensa de sus derechos o intereses con sujeción a un debido proceso”. Principio constitucionalmente protegido del derecho fundamental al debido proceso comprendido en el derecho a la motivación de las resoluciones. El artículo 139°, incisos 3) y 5) de la Constitución , el cual prevé que: “Son principios y derechos de la función jurisdiccional (…); 3. La observancia del debido proceso y la tutela jurisdiccional. Ninguna persona debe ser desviada de la jurisdicción predeterminada por la ley, ni sometida a procedimiento distinto de los previamente establecidos, ni juzgada por órganos jurisdiccionales de excepción ni por comisiones especiales creadas al efecto, cualquiera sea su denominación; 5. La motivación escrita de las resoluciones judiciales en todas las instancias, excepto los decretos de mero trámite, con mención expresa de la ley aplicable y de los fundamentos de hecho en que se sustentan (…)”. Existiendo jurisprudencia casatoria que declara textualmente lo siguiente: Toda resolución debe contener la expresión clara y precisa de lo que se decide u ordena, respecto de todos los puntos controvertidos. El inciso 3) del artículo 139° de la Constitución Política del Perú contempla como principio y derecho de la función jurisdiccional, a la observancia del debido proceso, y la tutela jurisdiccional. Conforme lo ha interpretado el Tribunal Constitucional en reiterada jurisprudencia, el derecho a un debido proceso es un derecho continente que contiene otros derechos fundamentales, tanto de orden procesal como material, siendo que precisamente entre los derechos de orden procesal como material, siendo que precisamente entre los derechos de orden procesal que contiene se encuentra el derecho a la motivación escrita de las resoluciones judiciales así como el derecho a la defensa, los mismos que están contemplados en el inciso 5) del citado artículo 139°. En tal sentido, el A quo al emitir su sentencia, resolución once, de fecha diecisiete de julio de dos mil veinte, en su cuarto fundamento, segundo párrafo, refiriéndose a la existencia del acto jurídico sobre la posesión y estando vigente dicho acto jurídico (abonado más del 50% de su precio) el desalojo de ocupante precario no puede prosperar, en caso contrario si no está vigente el acto jurídico o no tiene la formalidad requerida entonces el desalojo de ocupante precario si prospera, citando como respaldo la sentencia del pleno casatorio contenido en la Casación N° 2195-2011-Ucayali, de f echa trece de agosto de dos mil doce, donde la Corte Suprema ha establecido como doctrina vinculante: “2- Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer”. Dicho fundamento del Ad quem transgredió el principio constitucional de debida motivación, vinculada con el derecho fundamental a la tutela jurisdiccional efectiva que implica el derecho de la recurrente a conocer las razones de las decisiones justiciables, dado que siendo un punto controvertido el establecer la resolución de contrato la falta de legitimidad del demandante como propietario, la resolución de la sala penal adjuntada con su recurso de apelación y otros, vulnerando el principio constitucional al debido proceso. Sin embargo, mayor error comete el Ad quem, quien para enmendar la plana al Ad quo fundamenta en el numeral 5.4 de la sentencia de vista que, el bien inmueble cuya posesión fue entregado al demandado en razón del contrato de compra venta suscrito entre las partes el uno de julio de dos mil nueve, el mismo que por falta de pago del precio de venta ha sido resuelto mediante carta notarial de fecha doce de diciembre de dos mil dieciséis, por un importe adeudado de US$/ 4,744.00, a sabiendas que los accionistas, Gerente General (Jorge Alfredo Rodríguez Barret y Lujan) había sido sentenciado por el delito de estafa justamente por los lotes de terreno vendidos, por ser áreas intangibles, vendiendo un terreno que tenía restricciones al pleno ejercicio de su posesión que no estaba garantizado por el acto jurídico de compra venta. Otro grave error del Ad quem, pues, al tener restricciones al pleno ejercicio de su posesión debió ordenar que se revise el tema de la legalidad de la resolución de contrato por la sola falta de pago de comprador, es decir, revisar otras causales de resolución y analizar y debatir la excepción de incumplimiento del deudor, al haber abonado más del 50% de su precio, según lo establece en el artículo 1426° del Código Civil. Asimismo, señala que, el Ad quem no expresa nada y no considera ni fundamenta respecto al pago efectuado a favor de los demandantes por el precio del terreno, pues ello debió ser amparado por haber incurrido en la mora prevista en el inciso 1) del artículo 1333° del Código Civil. Agrega que, ha quedado acreditada la existencia de construcciones de buena fe de la parte demandada. Existen dudas sobre la validez de la resolución contractual, por ende, no procede el desalojo por ocupación precaria.
