El Administrador de edificio en las edificaciones sujetas al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.
Según la Ley N° 27157 y su reglamento, D.S. N°. 035-2006-VIVIENDA, aquellas edificaciones sujetas al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común o “Propiedad Horizontal” tienen un administrador a quien se le encarga velar por el adecuado funcionamiento y conservación de los bienes comunes, su mantenimiento, limpieza, preservación, etcétera.
Sus funciones se detallan en el artículo 152° del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157 son entre otras: (i) Cobrar cuotas de mantenimiento y pagar servicios comunes. (ii) Realizar, previo aviso, visitas a secciones de propiedad exclusiva para verificar cumplimiento o incumplimiento del Reglamento Interno. Ejemplo: Mal funcionamiento de baños de unidades exclusivas. Problema usual que origina conflictos de convivencia, daños en techos y fugas de agua, las que serían solamente gasto del propietario si existe contómetro. A falta de este, el problema se convierte en gasto común, si el criterio de pago por servicios comunes es en partes iguales. (iii) Hacer cumplir los acuerdos de la junta de propietarios y ejercer todas las funciones que esta o el Reglamento Interno le asignen.
El artículo 151° del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, señala que dicho cargo puede recaer en: (i) El presidente de la junta.(ii) Cualquier poseedor de secciones de propiedad exclusiva. (iii) Persona natural o jurídica contratada para tales fines.
El administrador no es representante legal de los propietarios o del presidente (salvo poder por escritura pública y que conste inscrito). Lo correcto es que firme un contrato de prestación de servicios con la directiva de la junta formalizada (caso contrario es acto jurídico nulo), según los alcances indicados, respecto a los cuales no puede ni debe excederse; práctica creciente, a veces por presión de la directiva de la junta. Por ejemplo, “brindar asesoría legal” sin ser abogado. Pese a la mayor cantidad de edificios, cada vez es menor el conocimiento de los propietarios de los aspectos jurídicos que implican “vivir en edificios”.
La convivencia en estos genera controversias jurídicas e interrogantes para la directiva o su presidente e incluso para los mismos vecinos, cuya solución se encuentra en el marco normativo citado. Sin embargo, los propietarios mal hacen en trasladar sus dudas legales al administrador, quien “atiende como puede”, o al vecino abogado, dedicado a otra rama. Una buena administración del edificio, siempre tiene un abogado especializado. Esto otorga valor a su servicio y ayuda mucho a la junta de propietarios.
Fuente: El Peruano
Miguel Cavero Velaochaga
